初心者でもわかる｜住宅の再建築要件とは？「その土地、本当に家を建て直せますか？」をやさしく解説

こんにちは！現役宅地建物取引士の猫さんです！

中古住宅や土地を探していると、
不動産会社からこんな言葉を聞くことがあります。

「この物件は再建築不可です。」

この言葉の意味を正しく理解していないと、
安く買えたつもりが、将来取り返しのつかない失敗になることもあります。

この記事では、不動産の知識がまったくない初心者の方でも理解できるように、
「再建築とは何か？」「なぜ再建築できない土地があるのか？」を分かりやすく解説します！

そもそも「再建築」とは？

まず、最初に「再建築」という言葉の意味を説明します！
「再建築」とは、
今建っている建物を解体して、同じ土地に新しく建物を建てることを意味します！

つまり、
「今の家を壊したあと、もう一度家を建てられるかどうか」
これが再建築できるかどうかの判断基準です！

結論：道路に接していること

住宅を再建築するには、
建築基準法で定められた道路に、一定以上接していることが絶対条件です！

これを 「接道義務」 といいます！

建築基準法では、土地について次の条件を定めています。

敷地は「幅4m以上の道路」に「2m以上」接していなければならない

これを満たしていない土地は、新しく家を建てることができません！

これが最も多い原因です！

・敷地が道路にまったく接していない
・接していても2m未満

この場合、建築基準法違反となり再建築できません！

見た目は道路でも、法律上はNGなケースがあります。
例えば、以下のような道路です！

・私道
・農道
・幅4m未満の通路

これらは建築基準法上の道路に該当しない場合があり、
その場合は再建築できません！

土地は都市計画で次のように分かれています。

市街化区域（街づくりを活性化していこうとするエリア）：原則建築OK
市街化調整区域（田んぼや畑を守っていこうとするエリア）：原則建築NG

市街化調整区域では、原則として住宅の新築や再建築はできません。（※一部例外あり）

担保価値が低いため、銀行から融資を受けられない可能性が高いです！そのため、現金購入を求められるケースがほとんどです！

買い手の需要がとても少ないため売りにくく、資産価値は大きく下がってしまいます！

再建築できるかどうかは、必ず次の手順で確認しましょう！

・市区町村の建築指導課に問い合わせ
・接道状況と道路の種類を確認
・用途地域・市街化区域かを確認

再建築には接道義務が必須です！
また、見た目が道路でもNGなケースがあるので注意して下さい！

再建築不可物件は安いですが、非常にリスクが高いです！
不動産初心者ほど、「安いから」という理由だけで判断してはいけません！

しっかり役所で調査して、再建築できるかどうか確認し、自分にとって後悔の無い選択を取りましょう！

本日は以上です！ありがとうございました！

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