【保存版】住宅ローン控除とは？適用条件・必要書類・申請方法をわかりやすく完全解説！

こんにちは！現役宅地建物取引士の猫さんです！

住宅の購入を検討しているとき、よく耳にするのが「住宅ローン控除」です！
しかし、そもそも「住宅ローン控除」って何？どんな場合に適用されるの？
と住宅ローン控除について深く知らない方がほとんどかもしれません。

また、住宅ローン控除は、要件が複雑だったり、書類の漏れで控除を逃してしまったという失敗例も多く、事前のチェックが大きなカギとなります。

この記事では、

という話題について解説します！

住宅ローン控除とは？

では最初に住宅ローン控除とは何か簡潔にお伝えします！

住宅ローン控除とは、

マイホーム購入者にとって、国の代表的な税制優遇制度のひとつと言えます！

住宅ローン控除の基本的な仕組み

住宅ローン控除は、

毎年の年末ローン残高 × 一定の控除率（0.7％）

で計算された金額が、所得税から差し引かれ、引ききれなかった分は一部が住民税からも控除されます！

3,000万円 × 0.7％ ＝ 21万円

つまり、
税金が戻ってくる＝実質的に住宅購入の負担が軽くなる
という仕組みです！

どんな人が使える制度？

住宅ローン控除は誰でも使えるわけではなく、次のような条件を満たす方が対象となります！

これらを満たすと、控除を受けられる可能性があります！
1つずつ見ていきましょう！

自分が住むための住宅であること

住宅ローン控除は、投資用ではなく、本人が実際に住むマイホームに対して与えられる税制優遇です。

つまり、次のような住宅は対象外になります！

一方で、次のようなケースは「居住用」と認められる可能性があります！

※ただし、長期間空き家にしている場合や賃貸に出すとNGになる可能性があります！

床面積が原則50㎡以上

住宅ローン控除では、対象となる住宅の登記簿に記載された床面積が50㎡以上である必要があります！

「床面積」とは、建物の中で実際に床として使える部分の面積の合計のことです！
2階建ての場合、1階と2階を合計した延床面積で判定されます！

ちなみに、パンフレットや広告に載っている「専有面積」や「壁芯面積」ではなく、法務局で取得できる登記事項証明書に記載される面積が基準になります！

住宅ローンの返済期間が10年以上

住宅ローン控除では、金融機関などから借りた住宅ローンの返済期間が10年以上であることが必要です！

ここでいう「借入期間」とは、契約書に記載されている返済期間のことです！

次の書類で確認できます。

契約時点で「返済期間10年未満」だと、その時点で要件を満たしません！
ちなみに、繰上返済によって返済期間が10年未満になると、その年以降は控除が受けられなくなります。

当初の契約が10年以上でも、途中で短縮されると控除が受けられなくなるため注意が必要です！

合計所得金額が2,000万円以下

合計所得金額が2000万円を超える方も住宅ローン控除の対象外となります！
では一体、合計所得金額とは何のことでしょうか？

※給与所得者の場合は、年収 − 給与所得控除後の金額になります！

❌ 年収
⭕ 合計所得金額
なので、混同しないように注意しましょう！

引渡しから6か月以内に入居

中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、 物件の引渡し日（または工事完了日）から6か月以内に実際に住み始めることが必要です！

さらに、入居した年の12月31日まで引き続き居住していることも原則条件になります。

「引渡し日」はいつ？

一般的には、

売買代金を支払い、鍵を受け取った日＝引渡し日となります！

売買契約書や重要事項説明書に記載されているので、必ず確認しましょう！

併用できない税の特例を使っていないこと

住宅ローン控除は、住宅売却時の大きな税優遇制度と同時に使えない場合があります！

特に代表的なのが、次のような特例です。

以上、計6つの項目にすべて当てはまる方のみ適用を受けられます！

住宅ローン控除の必要書類について

住宅ローン控除を受けるには、初年度は必ず確定申告が必要です！
その際にいくつかの書類を提出します！

ここでは、住宅ローン控除を受けるための必要書類を解説します！
まず、一覧表をご覧下さい！

1つずつ見ていきましょう！

① 確定申告書

確定申告書とは、1年間の所得や税額、控除を税務署に申告するための公式書類です！
住宅ローン控除を受ける場合、この申告書を必ず提出する必要があります。

確定申告書は

で作成できます。最近はWebで作成し、e-Tax提出する方法が主流です！

②住宅借入金等特別控除額の計算明細書

いきなり長い名称が出てきて、戸惑う方も多いかもしれませんね（笑）
しかし、そんなに内容は難しくはありません！分かりやすく解説します！

住宅借入金等特別控除額の計算明細書とは、住宅ローン控除を申請する際に、

などを記載する専用様式のことです！

この計算明細書を提出することによって、

✅ いくら控除できるのか
✅ 住宅やローンが要件を満たしているか

を税務署に示します。

内容は、住宅の情報やローンの内容、売買代金などの記入になります。
最近は、Web入力で自動計算される機能もありますので安心ですね！

③住宅ローンの年末残高証明書

「年末残高証明書」とは、住宅ローン控除を受ける際に必ず提出する金融機関が発行する公式書類です！

正式名称は少し長く、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」といいます。

年末残高証明書は、

などが記載された書類で、
住宅ローン控除額を計算する根拠資料になります！

住宅ローン控除は、年末ローン残高 × 控除率で計算されるため、この「年末ローン残高」を証明するのが、年末残高証明書です！

多くの金融機関では、毎年10月〜12月頃に自宅へ郵送されます。ただし、電子交付に切り替えている銀行もありますので、ご注意下さい！

④ 売買契約書の写し

売買契約書の写しは、住宅ローン控除の申請で取得価格や契約日、居住用住宅であることを確認するために必要な書類です！

金額や物件内容が分かるページを漏れなくコピーしましょう！

基本的には、

このあたりは必ずコピーして添付します！

⑤ 登記事項証明書（建物・土地）

登記事項証明書は、建物の床面積・所有者・築年数・持分割合などを確認するために住宅ローン控除の申請で必要となる法務局発行の公的書類です！

必ず建物の全部事項証明書を用意しましょう！

おそらくご契約の際に、不動産会社より受け取るかと思いますが、もし手元にない場合は以下の方法で入手できます！

🏢 法務局窓口
💻 オンライン（登記情報提供サービス）
📮 郵送請求

⑥ 源泉徴収票（給与所得者）

源泉徴収票は、住宅ローン控除の申請で必ず使う重要書類のひとつです！
特に会社員・公務員の方は、確定申告時にこの内容を転記するため必須になります！

この書類は、勤務先が年末に発行します！

⑦ 本人確認書類・マイナンバー関係

住宅ローン控除の確定申告ではマイナンバー書類の提出が必要です！

マイナンバーは、税務手続きにおける本人確認のため、法律で提出が義務づけられています。住宅ローン控除の申請時も例外ではありません。

マイナンバーカードなら1枚で本人確認まで完結します！

申告方法と注意点

初年度は必ず確定申告が必要

会社員でも初年度は年末調整ではできません！申告方法は以下の3つです！

• 💻 e-Tax（オンライン）
• 🏢 税務署窓口へ提出
• 📮 郵送提出

最近はe-Taxが最も簡単で早く還付されるためおすすめです！

2年目以降は会社員の場合、年末調整でOK

2年目からは、税務署から届く「住宅借入金等特別控除申告書」と金融機関から届く年末残高証明書を勤務先へ提出すれば、年末調整で控除されます！

注意点

①入居日と期限に注意！

この日付がズレると翌年申告になることがあります！

②床面積は登記簿の数値が基準！

広告面積や壁芯ではなく、登記事項証明書の㎡数が基準です！

③共有名義は持分割合で申告

夫婦でローンを組んでいる場合は、 持分割合に応じて控除額を分ける必要があります！

④ 特例との併用NGに注意

• 居住用財産の3,000万円控除
• 買換え特例
• 親族間売買の特例　などと同時に使えない場合があります！

⑤ 書類の不備は即ストップ

• コピー不足
• 金額の不一致
• 日付の記載ミス　は差し戻しの原因になります！

まとめ：住宅ローン控除を正しく理解して、節税メリットを活用しよう！

住宅ローン控除は、マイホーム購入時の税負担を大きく軽減できる重要な制度です。
中古住宅でも、一定の要件を満たせば適用を受けることができます。

本記事で解説したポイントを整理すると、次のとおりです。

住宅ローン控除の主な適用条件

申告に必要な主な書類

申告方法のポイント

不動産購入前に必ずチェックしよう！

住宅ローン控除は、「買ってから調べる」ではなく契約前に要件を確認することが重要です！特に中古住宅では、築年数・耐震基準・登記簿面積・共有名義などが控除可否に直結します。

マイホーム購入は人生最大級の買い物です！
住宅ローン控除を正しく理解して、数十万円〜数百万円の節税メリットを確実に受け取りましょう！

本日は以上です！ありがとうございました！